住宅ローン借り換えの手順と判断基準をわかりやすく解説

住宅ローン借り換えの結論｜3条件がそろえば数百万円の節約になる

住宅ローンの借り換えとは、今の住宅ローンをより有利な条件のローンで組み直すことです。 うまくいけば、総返済額を数十万〜数百万円単位で減らせます。

借り換えのメリットが出やすい目安は、次の3つがそろったときです。

• 今のローンと借り換え先の金利差が年0.3%以上ある
• ローン残高が1,000万円以上ある
• 残りの返済期間が10年以上ある

この3つを満たしていれば、諸費用を差し引いても返済総額が減る可能性が高いです。 逆に、残高が少なかったり残期間が短い場合は、諸費用のほうが上回って損になることもあります。

以下では、判断基準の詳しい考え方と、実際の借り換え手順を順番に説明します。

借り換えの判断基準｜金利差・残高・残期間の3条件

借り換えで得するかどうかは、「諸費用を払っても総返済額が減るか」で決まります。 ここでは具体的な数字を使って判断基準を整理します。

3条件の考え方

かつては「金利差1%以上」が定説でしたが、2026年3月時点ではネット銀行の変動金利が年0.3〜0.5%台まで下がっています。 そのため、今の金利が年1.0%前後でも借り換えメリットが出るケースが増えています。

シミュレーション例

以下は、借入残高2,500万円・残期間25年で借り換えた場合の試算です。

この例では、諸費用（約60〜80万円）を差し引いても約160〜180万円の節約になります。

ただし、金利は変動する可能性があるため、この試算は2026年3月時点の金利水準をもとにした目安です。 正確な金額は、各金融機関のシミュレーションツールで確認してください。

金利タイプも合わせて検討する

借り換えのタイミングで、金利タイプ（変動・固定）を変更することもできます。 変動金利と固定金利の違いや選び方は、住宅ローンの変動金利と固定金利はどっちを選ぶ？ →で詳しく解説しています。

借り換え手順｜5つのステップで進める

借り換えの具体的な手順を5つのステップに分けて解説します。 全体の所要期間は、申し込みから融資実行まで約1〜2ヶ月が目安です。

ステップ1：現在のローン条件を確認する（所要時間：30分）

まず、今の住宅ローンの条件を整理します。 返済予定表（償還表）を手元に用意し、以下の4つを確認してください。

• 現在の金利（変動 or 固定）
• ローン残高
• 残りの返済期間
• 繰り上げ返済手数料の有無

返済予定表は、金融機関のマイページからダウンロードできるケースが多いです。

ステップ2：借り換えシミュレーションを実施する（所要時間：15分）

各金融機関のWebサイトで、借り換えシミュレーションを試します。 現在の条件と借り換え後の条件を入力すれば、諸費用込みのメリット額がわかります。

シミュレーションはSBI新生銀行の借り換えシミュレーションやモゲチェックで無料で利用できます。

ポイント: 複数の金融機関で比較することが重要です。 金利だけでなく、事務手数料・保証料・団信の内容も合わせてチェックしましょう。

ステップ3：借り換え先に審査を申し込む（所要時間：1〜2時間）

借り換え先の金融機関に審査を申し込みます。 ネット銀行ならWebだけで手続きが完結するケースがほとんどです。

審査で必要になるおもな書類は以下のとおりです。

審査期間は金融機関によって異なりますが、仮審査が1〜3日、本審査が1〜3週間が一般的です。

ステップ4：現在のローンの一括返済を手続きする（所要時間：30分）

借り換え先の審査が通ったら、現在の金融機関に一括返済の申し出をします。 一括返済には2〜4週間前の事前連絡が必要なケースが多いため、早めに連絡しましょう。

一括返済時には繰り上げ返済手数料（0円〜33,000円程度）がかかる場合があります。 事前に金額を確認しておくと安心です。

ステップ5：融資実行と抵当権の移転（所要時間：半日）

融資実行日に、新しいローンで旧ローンを一括返済し、抵当権の付け替えを行います。 司法書士が手続きを代行するため、指示に従って書類に署名・捺印すれば完了です。

この日の流れは、おおむね以下のとおりです。

1. 借り換え先の金融機関で融資を実行
2. 旧ローンの一括返済を実行
3. 旧抵当権の抹消 + 新抵当権の設定（司法書士が対応）

借り換えの注意点・つまずき対策

借り換えでよくある落とし穴と、その対処法をまとめます。

諸費用の相場を把握しておく

借り換えには、以下のような諸費用がかかります。

たとえば2,500万円の借り換えなら、事務手数料だけで約55万円、諸費用の合計で約65〜80万円が目安です（2026年3月時点）。

この諸費用を差し引いてもメリットが出るかどうかが、借り換えの最終判断ポイントです。

住宅ローン控除（減税）は継続できる

借り換え後も、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を引き続き受けられます。

国税庁 No.1233「住宅ローン等の借換えをしたとき」によると、継続の条件は以下の2つです。

1. 新しいローンが元のローンの返済のためであることが明らかであること
2. 新しいローンの返済期間が10年以上であること

なお、控除期間は延長されず、当初の入居時点からの残り期間で計算されます。 借り換え時に返済期間を短縮した場合でも、10年以上であれば控除は継続できます。

※ 2026年度の税制改正で住宅ローン減税の適用期限が延長されていますが、借り換えに関する基本要件は変わっていません。最新の情報は国税庁の公式サイトでご確認ください。

団体信用生命保険（団信）の見直しも忘れずに

借り換え時に新しい団信に加入し直す必要があります。 健康状態によっては加入できない可能性もあるため、借り換え審査の前に団信の加入条件を確認しておきましょう。

逆に、以前は加入できなかったがん保障や三大疾病保障を、借り換えをきっかけに追加できるケースもあります。

繰り上げ返済との使い分け

「借り換え」と「繰り上げ返済」は、どちらも総返済額を減らす方法ですが、性質が異なります。

• 借り換え: 金利条件そのものを変えて利息を減らす（手元資金は不要）
• 繰り上げ返済: 元本を前倒しで返して利息を減らす（まとまった資金が必要）

繰り上げ返済の仕組みや効果は住宅ローン繰り上げ返済の仕組みと判断基準 →で詳しく解説しています。 手元資金に余裕がある場合は、借り換え後に繰り上げ返済を組み合わせるとさらに効果的です。

よくある質問

Q. 借り換えの審査は新規借入より厳しい？

審査基準は金融機関によりますが、一般的に新規借入と大きく変わりません。 ただし、転職直後や年収が下がっている場合は通りにくいことがあります。 審査に不安がある場合は、住宅ローン審査に通らないときの対策 →も参考にしてください。

Q. 変動金利から固定金利への借り換えはアリ？

金利上昇リスクを抑えたい場合は有効な選択肢です。 ただし、2026年3月時点で変動金利と固定金利には年1%以上の金利差があるため、すぐに固定に切り替えると毎月の返済額は増えます。 金利タイプの選び方は変動金利と固定金利の比較 →をご覧ください。

Q. 借り換えは何回でもできる？

制度上、回数制限はありません。 ただし、そのたびに諸費用がかかるため、頻繁な借り換えは諸費用負けするリスクがあります。 借り換え後も定期的に金利動向をチェックし、大きな金利差が生じたタイミングで再検討するのが現実的です。

Q. 住宅ローンの残期間が10年未満でも借り換えできる？

借り換え自体は可能です。 ただし、残期間が短いと利息の削減効果が小さくなるため、諸費用を回収できないケースが多くなります。 また、借り換え後の返済期間が10年未満になると住宅ローン控除を受けられなくなる点にも注意してください。

参考リンク（公式）

• 国税庁 No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき
• SBI新生銀行 借り換えシミュレーション
• モゲチェック 借り換えランキング

次にやること

住宅ローンの全体像を把握したい場合は、ハブ記事もあわせてお読みください。

• 住宅ローンの選び方ガイド →
  • 重要
  • 金利タイプ・諸費用・団信の比較ポイントが一覧でわかる

借り換えで浮いたお金を貯蓄や投資に回す方法を知りたい方は、以下もおすすめです。

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