住宅ローンの選び方｜初心者が失敗しない5つの比較ポイント

住宅ローン選びで比較すべき5つのポイント

住宅ローンを選ぶときに見るべきポイントは、大きく分けて5つだけです。

「金利が低いところを選べばいい」と思いがちですが、金利だけで決めると諸費用や保障の差で損をすることがあります。

以下の5軸を順番にチェックすれば、初心者でも自分に合ったローンを判断できます。

5つの比較ポイント一覧

保障・審査の比較

この5つを押さえれば、数ある住宅ローンの中から候補を2〜3件にしぼれます。

金利タイプの選び方｜変動と固定はどう違う？

結論から言うと、「金利上昇リスクを自分で管理できるかどうか」で選ぶのが正解です。

変動金利と固定金利の違い

2026年3月時点の金利水準を整理します。

• 変動金利: 主要銀行で0.7〜1.3%程度（住宅金融支援機構）
• 全期間固定（フラット35）: 2.250%（借入期間21年以上・頭金10%以上・団信あり）
• 10年固定: 2.9〜3.3%程度

日銀は2025年12月に追加利上げを実施し、政策金利は約0.75%まで上昇しました。日本経済研究センターのエコノミスト調査では、2026年12月末までに政策金利が約1.0%に達する見通しです。

変動金利は今後も上昇が見込まれるため、「金利が上がっても返済を続けられるか」を必ずシミュレーションしてください。

変動と固定の詳しい違いは 変動金利と固定金利の違い → で解説しています。

返済方法の選び方｜元利均等と元金均等

ほとんどの人は「元利均等返済」を選んで問題ありません。

元利均等と元金均等の比較

元利均等返済は毎月の支払いが一定なので、家計の見通しが立てやすいのが最大のメリットです。

元金均等返済は総返済額が少し減りますが、借入初期の返済額が大きくなります。収入に余裕がある人や、早期に元金を減らしたい人に向いています。

なお、繰り上げ返済を活用すれば、元利均等でも総返済額の差を縮められます。繰り上げ返済のコツは 繰り上げ返済のコツ → で詳しく解説しています。

諸費用の比較｜見落としやすいコストに注意

金利だけ見て「安い」と思っても、諸費用を含めた総コストで逆転することがあります。

住宅ローンの諸費用には、おもに次のものがあります。

• 事務手数料: 借入額の2.2%（定率型）または数万円（定額型）
• 保証料: 一括前払いで数十万円、または金利に0.2%上乗せ
• 印紙税: 借入額に応じて1〜6万円程度
• 登記費用: 司法書士報酬を含め10〜20万円程度

手数料タイプの違い

ネット銀行は「保証料無料・事務手数料は定率型」というパターンが多いです。店舗型の銀行は保証料がかかる代わりに事務手数料が安い傾向があります。

比較するときは「金利＋諸費用」の合計で見るのがコツです。各銀行の公式サイトにあるシミュレーションツールを使うと、総返済額で比較できます。

団体信用生命保険（団信）の選び方

団信（団体信用生命保険）は、借り手に万が一のことがあったときにローン残高がゼロになる保険です。ほぼすべての住宅ローンに付いていますが、保障範囲は金融機関によって大きく異なります。

団信の保障タイプ

ネット銀行ではがん保障や全疾病保障が無料で付く商品も増えています。住信SBIネット銀行やauじぶん銀行は、無料の保障範囲が広いことで知られています。

既に生命保険に加入している人は、団信の保障と重複がないか確認してください。重複があれば、生命保険を見直すことで保険料を節約できる可能性があります。

審査に通るための準備

住宅ローンの審査で金融機関が見るポイントは、おもに次の5つです。

1. 年収と返済比率: 年収に占めるローン返済額の割合（目安は25〜35%以下）
2. 勤続年数: 1年以上が一般的、3年以上あると有利
3. 他の借入: カードローンやカーローンがあると審査に影響
4. 健康状態: 団信に加入できる健康状態が必要
5. 物件の担保評価: 購入する物件の資産価値

審査に不安がある人は、事前審査（仮審査）を複数の金融機関に出すのがおすすめです。事前審査だけなら信用情報に大きな影響はなく、自分の借入可能額を把握できます。

年収別の借入額の目安は 年収別の借入額目安 → で詳しく解説しています。審査に通らない原因は 審査に通らない原因 → にまとめています。

2026年の住宅ローン控除｜知っておきたい税制優遇

住宅ローンを組むと、「住宅ローン控除（減税）」で所得税と住民税が軽くなります。2026年度の主なポイントは次のとおりです。

• 控除率: 年末ローン残高の0.7%
• 控除期間: 新築は最大13年間、中古は最大10年間
• 所得制限: 合計所得金額2,000万円以下
• 床面積: 原則50m2以上（所得1,000万円以下なら40m2以上に緩和）

借入限度額（2026年入居の場合）

子育て世帯・若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せ措置もあります。

確定申告の手続きは 住宅ローン控除の確定申告 → で解説しています。

※ 最新の情報は国税庁の公式サイトでご確認ください。

住宅ローン選びで失敗しないための3つの注意点

住宅ローン選びでよくある失敗パターンと対策を整理します。

注意点1: 金利だけで比較しない

金利が0.1%低くても、事務手数料が数十万円高ければ総額で逆転します。必ず「総返済額＋諸費用」で比較してください。

注意点2: 借りられる額と返せる額は違う

審査に通る金額＝無理なく返せる金額ではありません。手取り月収の25%以内に返済額を抑えるのが安全ラインです。

頭金の準備方法は 頭金の目安と貯め方 → を参考にしてください。

注意点3: 将来の金利上昇を想定しておく

変動金利を選ぶなら、金利が2%まで上がっても返済できるかシミュレーションしましょう。政策金利が1%まで上がると、変動金利は1.5%前後になる可能性があります。

よくある質問

Q. 住宅ローンは何社くらい比較すべき？

最低3社は比較してください。メガバンク・ネット銀行・地方銀行（または信用金庫）から1つずつ選ぶと、金利帯・サービスの違いがわかりやすくなります。

Q. 変動金利と固定金利、2026年はどちらがおすすめ？

一概には言えませんが、2026年3月時点で変動金利は0.7〜1.3%、フラット35は2.250%と差があります。繰り上げ返済や貯蓄に余裕がある人は変動金利、返済額を確定させたい人は固定金利が向いています。詳しくは 変動金利と固定金利の違い → をご覧ください。

Q. 頭金はいくら用意すべき？

物件価格の10〜20%が一般的な目安です。頭金が10%以上あるとフラット35の金利が下がるなどの優遇があります。ただし、貯蓄を使い切るのは危険です。詳しくは 頭金の目安と貯め方 → で解説しています。

次にやること

• 変動金利と固定金利の違いを理解する →
  • 最重要
  • 金利タイプの判断で総返済額が数百万円変わる
• 年収別の借入額目安を確認する →
  • 重要
  • 自分の年収で無理なく返せる金額がわかる
• 住宅ローン控除の確定申告を確認する →
  • 重要
  • 控除を受け忘れると年間数十万円の損になる

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