住宅ローンの借入額は年収の何倍？年収別の目安と返済比率を解説

住宅ローンの借入額は年収の何倍が目安？

住宅ローンの借入額は、一般的に年収の5〜7倍が目安とされています。

たとえば年収500万円なら2,500万〜3,500万円、年収700万円なら3,500万〜4,900万円が一つの基準です。ただし「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違います。

返済比率（年収に占める年間返済額の割合）を手取り収入の20〜25%以内に抑えることが、家計を圧迫しない現実的なラインです。

この記事では、年収別の借入可能額の目安と、返済比率から考える適正な借入額の求め方を整理します。

返済比率とは？計算方法を押さえよう

返済比率（返済負担率）は、住宅ローンの審査でも重視される指標です。計算式はシンプルです。

返済比率（%）＝ 年間返済額 ÷ 額面年収 × 100

たとえば年収600万円の人が年間150万円を返済する場合、返済比率は25%です。

審査基準と「安全な水準」の違い

住宅金融支援機構（フラット35）の基準では、年収400万円未満は返済比率30%以下、年収400万円以上は35%以下が審査上限です。

しかし審査に通る上限と、生活に余裕がある金額は別物です。子どもの教育費や老後の貯蓄を考えると、**手取りベースで20〜25%**に収めるのが堅実な選択です。

年収別の借入額シミュレーション

具体的に、年収ごとの借入可能額を見てみましょう。以下は2026年3月時点の金利水準をもとにした試算です。

返済比率25%での借入目安

金利別の借入可能額の目安

※ 返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで試算。2026年3月時点の一般的な金利水準を使用しています。

上の表を見ると、同じ年収でも金利タイプによって借入可能額に1,000万円以上の差が出ることがわかります。変動金利と固定金利の違いについては「住宅ローンの固定金利と変動金利の違い →」で詳しく解説しています。

「借りられる額」と「返せる額」が違う理由

金融機関の審査では、実際の適用金利ではなく**審査金利（年3.0〜3.5%程度）**で返済能力を判定します。

たとえば年収600万円・返済比率35%で計算すると、適用金利（変動0.5%）では約6,740万円まで借りられる計算になりますが、審査金利（3.0%）では約4,540万円に下がります。つまり、実際に審査が通る額はもっと少ないことがあります。

さらに、審査が通ったとしても以下の支出を考慮する必要があります。

• 固定資産税・都市計画税: 年間10〜20万円程度
• 修繕積立金・管理費（マンションの場合）: 月2〜4万円
• 火災保険・地震保険: 年数万円
• 将来の金利上昇リスク（変動金利の場合）

これらを含めると、「住宅にかかる総コスト」はローン返済額の1.2〜1.5倍になることも珍しくありません。

無理のない借入額を決める3つのステップ

借入額を決めるには、「年収の何倍」だけでなく、自分の家計状況に合わせた逆算が大切です。

ステップ1: 毎月の「住居費の上限」を決める

現在の家賃や貯蓄額をベースに、毎月いくらまで住居費に充てられるかを計算します。

目安: 現在の家賃 ＋ 住宅購入用の月々の貯蓄額 ＝ 住居費上限

ただし、マンションなら管理費・修繕積立金（月2〜4万円）を差し引いた額がローン返済に回せる金額です。

ステップ2: 返済期間と金利タイプを仮決めする

返済期間は一般的に最長35年です。定年退職までに完済できる期間が理想です。

金利タイプの選び方は住宅ローン選びの重要ポイントです。変動金利は当初の返済額が低いメリットがある一方、将来の金利上昇リスクがあります。

ステップ3: シミュレーションツールで確認する

住宅金融支援機構のシミュレーションを使えば、年収から借入可能額を簡単に計算できます。

複数の金利パターンで試算し、最も厳しい条件（金利が高いケース）でも返済に余裕があるかを確認しましょう。

よくある質問

Q. 住宅ローンの借入額は年収の何倍までが安全？

一般的に年収の5〜7倍が目安ですが、手取り年収の5倍以内が安全圏です。返済比率で見ると、手取り収入の20〜25%に毎月の返済額が収まっていれば、教育費や老後資金にも余裕を持てます。詳しくは「頭金はいくら必要？ →」も参考にしてください。

Q. 年収400万円でも住宅ローンは組める？

はい、年収400万円でも住宅ローンは組めます。返済比率25%で計算すると月々の返済額は約8.3万円、変動金利0.5%・35年返済なら約3,200万円の借入が可能です。ただし他にカーローンや教育ローンがある場合、その返済額も含めて返済比率を計算するため、借入可能額は減ります。

Q. 共働きの場合、世帯年収で計算してよい？

ペアローンや収入合算を使えば、世帯年収ベースで借入額を増やせます。ただし、どちらかが育休・退職した場合のリスクも考慮が必要です。片方の収入だけでも返済を続けられるかをシミュレーションしておくと安心です。

なお、共働き世帯で世帯年収をベースに計算する場合も、出産や転職で一時的に収入が減る時期があります。片方の年収だけでも返済比率が適正範囲内かを確認しておくことをおすすめします。

参考リンク（公式）

• 住宅金融支援機構 フラット35 借入可能額シミュレーション
• 三井住友銀行 Money VIVA 住宅ローンの借入額と年収の目安

※ 金利・審査基準は金融機関ごとに異なります。最新の情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

次にやること

• 金利タイプの選び方を理解する →

  • 重要
  • 変動か固定かで総返済額が数百万円変わる

• 繰り上げ返済の効果とタイミングを知る →

  • おすすめ
  • 早期の繰り上げ返済で利息を大幅カットできる

• 頭金の目安と準備方法を確認する →

  • 重要
  • 頭金を増やせば月々の返済負担を軽くできる

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