住宅ローンの変動金利と固定金利はどっちを選ぶ？判断基準を整理

結論：家計に余裕があるなら変動金利、安定を優先するなら固定金利

住宅ローンの変動金利と固定金利、どちらを選ぶかは「家計の余裕度」で決まります。

金利上昇に耐えられる貯蓄や収入があるなら、変動金利のほうが総返済額を抑えやすいです。 一方、毎月の返済額を確定させたい人は、固定金利のほうが安心して返済計画を立てられます。

住宅金融支援機構の調査（2025年4月）によると、住宅ローン利用者の約79%が変動金利を選んでいます。 ただし「みんなが選んでいるから正解」とは限りません。

この記事では、変動金利と固定金利の仕組みの違いを整理したうえで、自分に合った金利タイプを見極める判断基準を解説します。

変動金利と固定金利の仕組み

金利タイプの選び方を考える前に、それぞれがどう決まるかを押さえておきましょう。

変動金利の仕組み

変動金利は、日銀の**政策金利（短期金利）**に連動します。

金融機関は短期プライムレートをもとに「基準金利」を設定し、そこから審査内容に応じた引き下げ幅を差し引いた金利が「適用金利」になります。

政策金利が上がれば適用金利も上がり、下がれば適用金利も下がる仕組みです。 一般的に、金利の見直しは年2回（4月と10月）行われます。

ただし、急な金利上昇から借り手を守るルールが2つあります。

• 5年ルール: 金利が上がっても、毎月の返済額は5年間変わらない
• 125%ルール: 返済額が上がるときも、前回の1.25倍が上限

これらのルールがあるため、金利が上がってもすぐに家計が苦しくなるわけではありません。 ただし、返済額が据え置かれた分は「未払い利息」として残るため、元本の減りが遅くなる点には注意が必要です。

固定金利の仕組み

固定金利は、**長期金利（10年国債利回り）**に連動します。

全期間固定型なら、借入時の金利が完済まで変わりません。 固定期間選択型（10年固定など）は、選んだ期間だけ金利が固定され、期間終了後に再度金利タイプを選びます。

固定金利は将来の金利変動リスクを金融機関が引き受けるため、同時期の変動金利より高めに設定されるのが一般的です。

なお、「5年ルール」「125%ルール」は多くの銀行で採用されていますが、ネット銀行の一部には適用されない商品もあります。契約前に必ず確認しましょう。

【2026年3月】変動金利と固定金利の最新動向

2024年3月にマイナス金利が解除されて以来、日本は「金利のある世界」に入りました。 2026年の最新動向を整理します。

変動金利の最新状況

2025年12月の日銀追加利上げ（政策金利0.5%）を受けて、メガバンクを中心に変動金利の引き上げが進んでいます。

2026年3月時点の主な変動金利（最優遇金利）は以下のとおりです。

ネット銀行では、2026年3月時点で年0.5%台の商品もあります。 メガバンクとネット銀行の差が広がっている状況です。

固定金利の最新状況

10年国債利回りの上昇にともない、固定金利も上昇傾向です。

• フラット35（21〜35年・融資率9割以下）: 年2.25%（2026年3月）
• フラット20（20年以下・融資率9割以下）: 年1.92%（2026年3月）
• メガバンク10年固定: 2.85%〜2.95%前後（2026年3月時点）

今後の見通し

市場では、2026年12月末までに政策金利が1.0%前後まで上がるとの予測が出ています。 変動金利はさらに上昇する可能性がありますが、それでも固定金利より低い水準が続く見込みです。

※ 最新の金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください。金利は申込時期や審査結果で変わります。

変動金利と固定金利の差は2026年3月時点で約1.0〜1.5%ほどあります。この差が「金利上昇リスクを取るかどうか」の判断材料になります。

変動金利と固定金利のメリット・デメリット比較

2つの金利タイプの特徴を比較表で整理します。

メリット比較

デメリット比較

変動金利は「今の返済額が安い」こと、固定金利は「将来の返済額が読める」ことが最大のメリットです。

どちらが得かは将来の金利次第で変わります。 大事なのは「得か損か」ではなく「自分の家計で払い続けられるか」で選ぶことです。

自分に合った金利タイプを選ぶ3つの判断基準

金利タイプの選択は、以下の3つの基準で判断できます。

基準1：金利が上がっても返済できるか

変動金利を選ぶなら、金利が2%まで上がった場合の返済額を試算してみましょう。

たとえば、3,000万円を35年で借りた場合の月々の返済額の目安は次のとおりです。

金利が2%になっても家計に余裕があるなら、変動金利で始める選択は合理的です。 月2万円の上昇に耐えられない場合は、固定金利を検討しましょう。

基準2：借入期間は何年か

借入期間が20年以内なら、変動金利の金利上昇リスクは相対的に小さくなります。 返済期間が短いほど、金利変動の影響を受ける期間が短いためです。

逆に35年の長期ローンでは、途中で金利が大きく上がる可能性が高まります。 長期ローンの場合は固定金利のほうが安心感があります。

基準3：繰り上げ返済できる見込みがあるか

ボーナスや貯蓄で繰り上げ返済を計画している人は、変動金利との相性がよいです。

繰り上げ返済で元本を減らしておけば、仮に金利が上がっても利息の増加を抑えられます。 繰り上げ返済の予定がなく、35年間かけて返す計画なら、固定金利のほうが計画が立てやすいでしょう。

住宅ローン全体の選び方については、住宅ローンの選び方ガイドで詳しく解説しています。

「固定期間選択型」という第3の選択肢

全期間変動でも全期間固定でもない、「固定期間選択型」という選択肢もあります。

最初の3年・5年・10年など一定期間は金利を固定し、期間終了後に変動か再度固定かを選ぶタイプです。

向いている人

• 数年後に借り換えや繰り上げ返済を予定している人
• 金利動向を見ながら柔軟に判断したい人

注意点

固定期間が終わると、その時点の金利水準で再設定されます。 「10年後に金利が大幅に上がっていたら返済額が急増する」というリスクがある点は理解しておきましょう。

固定期間選択型は、仕組みを正しく理解している人向けの選択肢です。 迷うなら変動か全期間固定のどちらかを選ぶほうがシンプルです。

よくある質問

Q. 変動金利で借りていて金利が上がったら、途中で固定金利に変更できる？

多くの金融機関で変更は可能です。 ただし、変更時点の固定金利が適用されるため、「金利が上がってから固定に変える」と高い金利で固定されることになります。

金利上昇の備えとしては、変更よりも「繰り上げ返済」のほうが効果的です。

Q. 変動金利と固定金利を組み合わせる「ミックスローン」はどう？

借入額の一部を変動、残りを固定にするミックスローンは、リスク分散の手段として有効です。

ただし、住宅ローン控除の手続きが複雑になる場合があります。 「借入額の半分ずつ」など、シンプルな配分がおすすめです。

詳しい借入額の考え方は年収別の住宅ローン借入額の目安で解説しています。

Q. 今は変動金利と固定金利、どちらを選ぶ人が多い？

住宅金融支援機構の調査（2025年4月）によると、住宅ローン利用者の約79%が変動金利を選んでいます。

ただし、これは「多くの人に正解」という意味ではありません。 金利上昇局面では、固定金利を選ぶ割合が今後増えていく可能性もあります。

次にやること

• 住宅ローンの選び方ガイド →
  • 重要
  • 金利タイプ以外の比較ポイントも含めて全体像がつかめる
• 年収別の住宅ローン借入額の目安 →
  • 重要
  • 無理のない借入額を年収から計算できる
• 賃貸と持ち家はどっちが得？ →
  • おすすめ
  • そもそも購入すべきかの判断材料が整理できる

参考リンク（公式）

• 住宅金融支援機構 フラット35 金利情報
• 住宅金融支援機構 住宅ローン利用者の実態調査
• 全国銀行協会 住宅ローンの金利タイプ解説

※ 住宅ローンの金利・条件は金融機関や申込時期により異なります。最新の情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

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